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胶南百万大盘取证1508套、均价1.1万、售698套

2020-07-09 09:05:58    易房网     楼盘动态    浏览:72     开盘      来源:青岛楼虫

东西冯家滩改造项目(海岸万科城项目),原地块为东冯家滩、西冯家滩村位置,其整体改造开发体量达到百万方量级。通过土地市场的一二级联动,打造胶南老城的综合住区,包含普通住宅、商业、办公、公园、学校、医院等多种业态项目。项目总体量约106万方,其中住宅约70万方。

项目北侧一路之隔为临港工业园区、东侧南侧西侧为老城区域。

这波韭菜不好割 | 胶南百万大盘取证1508套、均价1.1万、售698套

其中,项目南侧为东冯家滩、西冯家滩的村改规划用地,村改占地10.6万方,规划建设16栋19~21层高层住宅,总建面近30万方,村改安置部分占整盘的30%左右。

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锦绣城之后!韭菜收割机?

1.首开地块1800余套、获证1508套

来自官网的数据,项目6月24日取得预售证,合计批准预售套数1508套、批准预售面积156596.06平方米,折合套均面积仅为103.8平的户型产品。

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其主力推出市场的产品为85/89平套三、112/117平套三产品。有人惊叹85平居然做成了三房产品,小编[青岛楼虫]看过实体交付样板间后也表示“刚中之刚、不能再刚”,遥想其前辈——中建锦绣城的85-90平的面积段也仅仅做成了套二单卫产品。


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2.开盘之前排队看房、开盘当天不甚理想

先看下开盘之前售楼处门口的火热场面,炎热的门口竟然排起长长的看房队,可谓热闹非凡、人山人海,让我们梦回2016-2017年。

再看下开盘当天的现场照片、视频,开盘后1分钟15秒时销售7.63亿元,到9分10秒时销售8.22亿元,在10:10分时认购698套,认购金额8.27亿元。

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小编[青岛楼虫]市调了开盘时的数据——海岸万科城开盘报告:

【开盘时间】:6月25日10:00点

【开盘方式】:红树林二楼会展大厅集中线上开盘(万科易选房)

【推售产品】:共推13栋楼,1236套房源,包括25-27层高层、18层小高层产品

【具体产品】:7号地块1#(18F)、2#(27F)、3#(27F)、4#(27F)、10#(18F)、11#(27F)、12#(27F);11号地块 1#(18F)、2#(18F )、4#(25F)、5#(27F)、6#(27F)、7#(27F)

【开盘价格】小高优惠后均价约12000元/㎡,高层优惠后均价11000元/㎡(含精装1500元)

【去化情况】:截止开盘当天10:10分线上选房累计认购698套,认购金额:8.27亿元,去化56%。

【开盘折扣】:①意向登记总房款减5000;②6.30号之前交齐首付92折;③延期交齐首付93折。

3.原因解析:供货量大、需求减少

【原因1】:胶南老城村改加速,供应量爆发,选择区域、项目大爆发!

包括前期170万方体量的中建锦绣城-双星厂改项目快速清尾、新爆百万体量级的旭辉银盛泰星韵城、薛家滩+孙家滩+石嘴子的村改项目、融创活力区项目、金茂+金地+绿地的青岛西站三国杀、未来将来的金地科技体育城等等,都在这一时段抢夺胶南客源(韭菜)。

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【原因2】:项目位置并非最优选择!万科城项目属于隐珠街道,相较于东部的灵山湾片区,地段价值略逊一筹。同时,项目位于隐珠街道的北部,北侧工业园、东侧南侧西侧已经定型,周边可改造提升的区域不多,未来规划仅为本项目规划输出价值,未来价值提升单一;

【原因3】:交通比较受局限,四周环绕老城,无主要干道。距离13#地铁最近站点-隐珠站2公里,步行时间约30-40分钟。

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【原因4】:东西项目的挟持!项目东部灵山卫管辖的保利源诚领秀山项目,5月底首开高层单价11000元,可谓提前抢先了万科的风光。位于西部的金茂、中南、金地、绿地等挟着青岛西站大片区利好、及9000+元价格,也在逼定胶南的投资客。

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【本文小结】

“三国、甚至四国杀”的青岛西站

翻天覆地的胶南中心城区村改

大小房企云集的灵山湾板块

价值提前透支的古镇口

.......

胶南板块价格白刃战竞争愈发激烈

这波韭菜不好割呀!


海岸万科城

小高层/电梯洋房 高层/超高层

均价: 11000元/m²

胶南 查看地图

2020年6月24日

3居(112m²) 3居(85m²) 3居(118m²) 查看全部户型

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